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세대 범위 확인
젖는 세대가 하나인지 여러 세대인지
서울 빌라나 오래된 아파트 코킹은 어디까지 다시 해야 하나요?
국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부 2026년 8월분 기준 KO방수 자체 집계로 서울에는 빌라(연립·다세대)가 103,329동, 947,176세대 있습니다. 빌라는 세대마다 창호를 바꾼 시기가 달라 한 건물 안에서도 어떤 창은 새 실링, 어떤 창은 준공 때 실링이 남아 있는 경우가 많아, 젖는 세대의 창부터 개별로 확인하는 것이 출발점입니다. 반대로 1986년 준공한 성산시영처럼 연식이 오래된 아파트 단지는 외벽 전체 실링이 함께 노후했을 가능성을 두고 라인 단위로 살펴봅니다. 범위는 살수 시험으로 물이 들어오는 구간을 확인한 뒤에 정하며, 외벽 균열이 같이 있으면 크랙 보수까지 묶어 판단합니다. KO방수는 서울·경기·인천에 출동하고 코킹만 단독으로 의뢰하셔도 됩니다.
| 서울 건물 구성(집계) | 단독 283,854동 · 상가·근린 129,066동 · 빌라 103,329동(947,176세대) · 아파트 25,018동(1,934,316세대) · 오피스텔 3,713동(233,413실) |
|---|---|
| 먼저 볼 자리 | 빌라 세대별 교체 창호 둘레 · 노후 단지 외벽 이음 줄눈 · 오피스텔 큰 창 실링 |
| 재시공 기본 | 기존 실링 제거 → 접착면 청소·건조 → 프라이머 → 새 실링 |
| KO방수 기준 | 서울·경기·인천 출동 · 코킹 단독 작업 접수 · 공정별 전담 자체 팀(코킹은 저희 KO방수 코킹 시공팀장 담당 · 현직 코킹공, 경력 33년) |
SEOUL BUILDING MIX
서울 건물 구성과 코킹 상담의 모양
서울 건축물 569,762동 가운데 단독주택이 283,854동으로 가장 많고, 상가·근린생활 건물이 129,066동, 빌라가 103,329동, 아파트가 25,018동입니다. 세대 수로는 아파트 1,934,316세대가 가장 크지만, 빌라 947,176세대와 단독주택 725,404세대도 적지 않습니다.
아파트는 관리 주체가 있어 단지 단위로 움직이는 반면, 빌라와 단독주택은 세대주나 건물주가 직접 연락하는 경우가 대부분입니다. 그래서 서울 코킹 문의는 ‘우리 집 창 하나’처럼 작은 범위에서 시작하는 비중이 높습니다.
VILLAS
빌라·다세대 외벽 코킹이 까다로운 이유
여러 세대가 비슷한 시기에 젖는다면 건물 단위로 함께 진행하는 것이 접근 비용과 일정 면에서 낫고, 한 세대만 젖는다면 그 세대 창 둘레부터 확인합니다.
세대별 창호 교체: 같은 벽면에 연식이 다른 실링이 섞여 있어 한 곳을 고쳐도 옆 창에서 다시 샙니다
공용 외벽: 외벽은 세대 공용이라 다른 세대 외벽면을 지나가야 할 때 사전 동의가 필요합니다
좁은 골목·인접 건물: 건물 사이 간격이 좁으면 접근 장비 선택이 제한됩니다
옥상 파라펫과 외벽의 만남: 옥상 난간 윗면 실링이 끊기면 꼭대기 층 창 위쪽이 먼저 젖습니다
OLDER COMPLEXES
1980년대 단지와 2000년대 단지는 노후 양상이 다릅니다
1986년에 준공한 성산시영처럼 오래된 단지는 외벽 도장이 여러 번 덧칠되면서 실링 위에도 도막이 쌓인 경우가 있습니다. 겉으로는 매끈해 보여도 도막 아래 실링이 이미 떨어져 있을 수 있어, 일부를 열어 접착 상태를 확인합니다.
선사현대(2000년), 그랑빌·영등포푸르지오(2002년)처럼 2000년 전후 준공 단지는 창호 둘레 실링이 아직 붙어 있어도 탄성을 잃어 가는 단계일 수 있습니다. 갈라짐이 일부 면에만 있다면 전체가 아니라 해당 향과 층만 다시 하는 범위도 검토합니다.
FIELD RECORD
서울 대단지 코킹 현장 경험
시공팀장이 이전에 책임 담당자로 맡았던 현장 가운데 2011년 강동구 둔촌2동 풍림2차 아파트의 코킹·방수가 있습니다. 지금은 KO방수에서 저희와 함께 코킹 시공을 맡고 있습니다. 대단지는 동과 라인마다 노후 정도가 달라, 어느 면부터 어떤 순서로 접근할지 나누는 판단이 작업만큼 중요합니다.
서울의 단지 단위 상담에서도 이런 경험을 바탕으로 살수 확인 구간, 장비 접근 순서, 관리사무소 공지 시점을 함께 정리해 드립니다.
CHECK BEFORE RESEAL
서울 현장 확인 순서
오피스텔처럼 큰 유리창이 이어진 건물은 유리 고정 실링과 외벽 실링을 나눠 봐야 물길이 정확히 잡힙니다.
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창호 연식
교체한 창과 원래 창을 구분
3
실링 열어 보기
도막 아래 접착 상태를 일부 확인
4
외벽 균열
실링 끝과 이어진 크랙 표시
5
구간 살수
의심 구간을 나눠 물을 뿌려 확인
AFTER SERVICE
코킹 AS가 터지는 이유는 대부분 바탕입니다
코킹이 일찍 떨어지는 현장을 다시 열어 보면 재료보다 바탕이 문제인 경우가 많습니다. 기존 실링 찌꺼기, 덜 마른 접착면, 틈 깊이에 비해 너무 얇게 들어간 실링은 값싼 시공에서 흔히 생략되는 부분입니다.
그래서 KO방수는 철거와 바탕 정리까지 넣은 재시공 견적을 드립니다. 처음 한 번을 제대로 하는 편이 다시 부르는 비용보다 덜 듭니다. 시공 부위가 다시 새면 같은 부위를 무상으로 다시 봅니다.
FREQUENT QUESTIONS
서울 코킹, 자주 묻는 질문
빌라 우리 집 창만 코킹해도 되나요?
세대 창 둘레만 하는 작업도 받습니다. 다만 외벽은 공용이라 사다리나 장비가 다른 세대 앞을 지나야 하면 미리 양해를 구해 두시는 것이 좋습니다.
외벽 도장을 새로 했는데 코킹도 새로 된 건가요?
도장 공사에 실링 재시공이 포함됐는지는 공사 범위에 따라 다릅니다. 도막만 덮였다면 아래 실링은 그대로일 수 있어 일부를 확인해 봅니다.
꼭대기 층 창 위쪽만 젖어요.
옥상 난간 윗면이나 옥상 바닥과 외벽이 만나는 자리의 실링이 끊겨 물이 벽을 타고 내려오는 경우가 있습니다. 창 코킹과 옥상 쪽을 함께 확인합니다.
서울 어느 구까지 오시나요?
서울 전 지역과 경기·인천까지 출동합니다. 현장 주소와 젖는 위치 사진을 보내 주시면 확인 일정을 잡습니다.
SOURCES
근거로 삼은 자료
- 국토교통부 건축HUB 건축물대장 표제부 2026년 8월분, KO방수 자체 집계
- 국가건설기준 건축공사 표준시방서 ‘방수공사’ 편 — 국가건설기준센터(kcsc.re.kr)
법 조문은 원칙을 설명하기 위한 인용이며, 실제 책임과 보상은 계약·관리규약·보험 약관과 사실관계에 따라 달라집니다.
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서울 코킹, 보이는 증상부터 알려주세요.
비가 올 때인지, 물 사용 뒤인지, 어느 공간이 젖는지부터 차근차근 확인합니다.